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浅谈温泉旅游地产开发

2020-07-24

 随着纯住宅概念市场的不断饱和,越来越多开发商转战多样化的概念地产市场。近十多年来,旅游休闲业迅速兴起,开发商们看到了一个巨大的市场需求。温泉旅游产业,因我国地热资源的分布广泛性,短短的发展时间内就在全国形成一个普遍性的开发。而近些年来,温泉已经脱离了单纯的温泉旅游开发,励邦英雄伴随御温泉发展十余年,时刻关注温泉旅游产业的发展,更常常实地考察,掌握产业发展脉线,通过全国范围的考察发现:温泉休闲旅游已经成了地产开发的华丽外衣,“温泉+地产”的开发模式已成为一种普遍模式,有温泉配套的地产、五星级酒店、湿地公园、高尔夫球场等项目层出不穷。

温泉地产,温泉入户设计

可以看到温泉地产无处不在,已经开发出来的温泉地产项目、正在建设中的温泉地产项目,还有已圈地计划实行的温泉地产项目随处可见;一些温泉地产项目的房产已经几乎售窟,而温泉项目却迟迟未开出来;一些温泉地产项目陆续停工,慢慢荒置下来……地产商加入温泉开发,一方面意味着大财团、大投资的进入,对产业发展有一定的正面作用;另一方面也意味着要面临地产开发的游戏规则,这间接或直接影响到温泉旅游产业的健康发展。

一、温泉成为温泉地产开发的重要配套项目

温泉已成为地产开发的重要配套项目,国内温泉发展几乎都带有地产背景,这在北方尤为明显。“温泉+地产”的开发模式,越加泛滥,整合形式也越来越丰富,温泉与地产、五星级酒店、湿地公园、高尔夫球场等等都有整合发展的形式。

而随着越来越多的地产商加入温泉旅游产业的经营,温泉项目间出现“跟风攀比”的现象,比规模、比硬件、比装修、比豪华等等。温泉作为一种旅游休闲资源,在这里多数只是充当地产下属的一个物业,管理上也不多是温泉专业人员进行管理,温泉并非用作经营,而是作为一个公共区域进行物业管理。温泉不是一个独立的主体,而由地产集团来管理,从而出现“地产管理温泉,外行管理内行”的尴尬现象。

温泉作为珍贵的自然资源,地产商们把其当作地产项目的一个亮点,无可厚非,但是拿温泉来相互竞赛,使其成为地产开发的重要配套项目,往往造成温泉被各种吹捧夸大,空有噱头,偏离实际,务虚不务实,Z终温泉作用带来的却是反面效果。而且温泉在地产商们的手里扩展得太快,温泉地产模式吸收的东西需要时间来慢慢消化和沉淀,一味地好高骛远而不脚踏实地是不可行的。

温泉入户,温泉地产

二、把炒概念等同于做模式

“温泉+地产”这是一种新模式的创新,那么地产商们理解的温泉地产是什么呢?——营销概念。先来看看现今温泉地产项目的一些做法和现象:

有的温泉地产项目,打着温泉度假小镇的旗号,结果房产将近售窟,而温泉项目却还没建起来,温泉在这,纯粹是一个虚的概念宣传。有的温泉地产项目,为了吸引买主,打出“返租式”宣传概念,即在收取一定的费用甚至免费的前提下,帮助购房业主向外出租空置的房产,暂且不说这种“返租式”概念能不能真正实现,单说市场问题,空置的房产要租给谁?要承诺返租多少年?承诺能不能兑现?都有待解决。有的温泉地产项目,打出“温泉养老”的概念,其实也不过是虚大于实,举简单的例子:养老是应该配套正规医院,每间房应该配备按铃,要有护士对应护理……缺少养老的必备,又何谈实现养老。有的温泉地产项目,推出“试住精装公寓,1年全额返回保证金”、“分权度假、分时度假”产品模式,评价有褒有贬。有的温泉地产项目,实行“温泉入户”,且不说温泉入户如何实现和操作的问题,单说温泉水资源能不能支撑整个房产这么大体量的项目就是个问题,有人说计量收费,这或许可以间接减轻水资源压力,但没能从根本解决问题,而且就算短期实现了温泉入户,但也肯定不能长期实现,这是因为不能忽视温泉是自然资源的实际问题,温泉开发不能脱离水资源谈开发。

温泉地产大的卖点就在于温泉本身,然而目前温泉地产的现状是,温泉单单是一个吸引大众的亮点,开发商们一般只注重了前期的开发和概念营销,以温泉旅游为核心,希望通过经营,带动度假物业的销售,而没有注重后期的运营服务,温泉与地产几乎都各自单独运营,彼此间没有关联性,所以往往其运营现状惨淡,游客量少,物业销售惨淡。初期拿温泉概念来卖,对于当时的市场来讲是有差异性的,可行的,所以对地产商是有所得益的。随着炒作这一概念的项目变多,市场新鲜度降低,越来越少人买账,于是,地产商们开始投入一点实际性的东西,比较明显的做法就是“温泉入户”,但因为忽略了温泉开发中许多方面的专业性考虑和操作,“温泉入户”也被越做越烂,被人诟病,使得消费者不再为“概念”买单。

温泉入户,温泉地产

地产开发商自我认为“我们有温泉,可以让房子更好卖”、“我们有温泉,其他家的没有,我们有温泉的房子能卖更高的价”。而现今借由温泉概念开发出来的地产,它的价值,真正使用者可以说是没有认可的。可以这样说,如果温泉概念成功,那么斗门镇的房子将会卖得很好,因为这里有个很著名的御温泉,但是为什么没人去做呢?因为没能实现温泉概念,温泉概念的地产项目,兼顾温泉怎么帮助地产,我们往往只是说地产集团的影响力和知名度,仅此而已,温泉增值、提升地价房价其实都是地产商的一厢情愿。温泉被拿来做一种概念,它是产生不了价值认定的。这样来分析:温泉地产,温泉值多少钱?温泉入户可以值多少钱?我们不能回答出具体的价值,是因为这些做法的温泉概念很“虚”,消费者没能从中获得真实的满足感,他们买单的那个时代已经过去了,他们现在更关注的是切实能体验到的东西,而非“虚”的概念。

可以说,温泉概念炒作是没有什么问题的,问题是地产商全心全意都投入到了房产的销售上,根本没有关注温泉是什么,更没有去考虑温泉水资源的开发利用问题,更甚至把温泉当作包袱,这样的做法,导致温泉概念被做臭了,Z后反而影响了买房的人。也正因为地产商们没有用心去做温泉,没有耐心去关注温泉,很多做法上出现“拔苗助长”的弊端,直接或间接导致出现了诸多问题,Z明显的是脱离水资源。

温泉资源状况是温泉研究的根本,决定产品主要走向。有资源才有开发,有资源才有产品,可以说,温泉水资源决定一切,温泉地产项目开发无论何种模式、何种方式等都离不开温泉水资源。温泉地产开发,首先要有温泉资源,有资源才能开展接下来的一系列项目。有的温泉地产项目,其实温泉水资源状况是不理想的,但地产商不顾实际,策划和规划一系列大体量的温泉地产项目,朝大型社区方向发展,项目面积占地大,产品类型涵盖别墅、洋房以及公寓,温泉度假村、温泉入户等,用水量完全超乎现有资源,温泉水资源不足,到头来反而阻碍项目开展;还有的温泉地产项目,没有温泉水资源就挖,打了一两千米的深井都没水,但地产商为了房产项目,仍然不考虑温泉资源的客观存在性,一味地投入开发,炒作温泉概念,Z后没有水就“煮”,如此“造”出温泉来,完全脱离资源,脱离温泉本质。

温泉设计,温泉度假村设计

三、温泉价值被无限放大,盲目认可温泉对地产的拉动力

温泉地产开发模式,政府部门或多或少起到了推波助澜的作用。每当新温泉被发现,其所属当地政府部门高度重视,纷纷组织专家论证,制定厚重的开发方案,开始招商引资大开发大发展之路,温泉被冠以“温泉旅游开发前景好,将成为当地旅游的新名片、新亮点,为景区开发温泉旅游提供有利条件、为开发旅游项目奠定基础、为旅游开发增添新项目,提升旅游产品品质、促进旅游产业发展,甚至是带动当地旅游、经济发展,成为一个重要的经济增长点”重要价值。因而政府部门在招商引资的过程,当地产商进入后,附加了要带上温泉发展的条件,希望通过地产开发带动当地温泉旅游业的发展。这种“条件”下,一定程度上“迫使”地产商进行开发时必须走温泉概念,温泉概念的地产也就慢慢变得“合适”起来,而实际上,地产商只借温泉做噱头,把温泉当作一种增值概念来炒作,吸引消费者视线,温泉发展只是空谈,这种“双赢”在地产商不成熟的温泉地产开发模式下,走向的是“双死”。

温泉地产,温泉入户设计

温泉对地产所发挥的作用是有一定限度的,其作用更不可单以宣传上的概念叠加实现。温泉和地产两者需进行实质的融合以实现互补、联动,包括:形态融合,概念互补;产品融合,功能互补;市场融合,营销互补;规划融合,资源互补;方可打造具有联动力的复合生存发展优势。举例说明,珠海御温泉经营发展已有17个年头,收获了很高的品牌价值和良好口碑,目前御温泉周边有两个楼盘,这两个楼盘距离御温泉很近,但是跟御温泉是没有关系的,可以这样说,到御温泉的众多游客,他们对这两个楼盘销售是没有任何助益的,御温泉这样一个好的温泉度假村在这里,也没能对这两个楼盘有所帮助,是为什么呢?这是因为无论距离远近,这两个楼盘跟御温泉都没有融合,没有关系,住宅还是住宅,温泉度假还是温泉度假,楼盘在整个房产产品的策划上面Z终定位还是居所,跟温泉度假没有关系,功能上也没有互补,两者没有任何关系,也就产生不了价值。

温泉旅游地产,温泉入户设计

四、温泉旅游产业的健康发展正受影响

由于地产开发思维主导了温泉地产开发,随着温泉地产开发的越演越烈,一些地产商成功卖掉房子后,继而放弃温泉,当然其中也不乏有一些是真正想要做温泉地产的地产商,但是他们有这种意愿,却不懂怎样去运作温泉,也没有去了解温泉的相关事宜,凭着一腔热情埋头苦干,到头来才发现这样不可行,因为忽略和脱离了温泉资源,相当于是一座吹捧出来的没有基础的空中楼阁。地产商种种不理性行为的叠加,造就了现在诸多的“温泉泡沫”,留下许多烂摊子,这种趋势下,温泉旅游产业的发展方向也被左右了。现今的“温泉地产”已经代表了温泉旅游,这是严重脱离了温泉旅游产业健康发展道路的。

温泉旅游产业的发展应该是百花齐放的,温泉地产只是其中的一种,而不应该是现今的主流趋势。地产商进入温泉旅游产业,温泉依托地产来发展,是没有问题的,因为地产商进入,意味着有大财团大资金支撑,是对温泉发展有益处的,但是当温泉只是被当作概念来炒作,且地产商Z后也不愿意真正持有和经营温泉,甚至牺牲掉温泉,这对温泉旅游产业来说是“伤筋动骨”的。我们可以想象,随着温泉地产开发,会有多少不切实际的温泉项目被开发出来,却又因为地产商不在乎经营,继而被荒废掉。如此,温泉旅游产业看似在不断发展,实际上却是在原地踏步,甚至是倒退发展。

温泉度假村设计,温泉小镇设计

地产商介入温泉旅游开发以后,温泉概念的地产也主导了温泉旅游产业的发展,这仿佛已经是中国温泉旅游产业发展的主要路径,现在人们已经看不到一个单独的温泉旅游度假村开出来,所有的温泉度假村都是带着地产的,更别提像御温泉这样坚持向百年老店经营的纯温泉度假村了。这是一种功利性很强的局面,对整个温泉旅游产业发展来说是很可怕的。温泉旅游产业借助地产开发是一条路,但地产商在做法上存在的问题,都会严重影响温泉地产和温泉旅游产业的发展。不得不提的是,现在中国温泉旅游产业的扩展其实是依赖于地产开发的,这意味着现在地产正在左右着温泉旅游产业的发展,已经影响着产业的发展。如果说中国温泉旅游产业的发展就是温泉地产的发展,且温泉是一个被地产利用的概念,随时面临被抛弃,那么这将是一个惨痛的发展悲剧。以上种种,值得人们深省。温泉度假村设计,温泉小镇设计


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